路平:谁是高房价的幕后推手

　　房价高，高于上青天。政府官员在谈，代表委员在议，专家学者在评，房产商在乐，老百姓在怨。中国的房子，卖出了古董价。

　　中国的房价高不高？高；中国房价里的泡沫大不大？大。对这个问题，恐怕95%的人都会这么回答。高房价，拨动着中国社会生活的每一条神经。人人都在询问、寻找高房价的原因，例如经济刺激导致流动性泛滥，地方政府的"土地财政"，房地产业的暴利和腐败，老百姓的"刚性需求"，境外"热钱"和境内的游资投机，央企国企的蜂拥而入，人民币的升值预期，等等等等，每一个都成为言之凿凿的根据。当然，房价涨得令人咋舌，是众多因素综合作用的结果，但是其中必有一个是为首的根本的和主导的原因。在短短数年的时间里，中国的房价以跳跃上升、击鼓传花式的暴涨，这其中的始作俑者也是幕后推手，不是别人，正是银行。

　　在四、五年前，一套总价50万元的房子，如今涨到150万甚至更高，现实中已是司空见惯。四、五年前的这套房子，买家可以从银行贷款35-40万，如今暴涨到150万，银行依然可以给买家放贷105-120万。同样的房子，银行可不管你房子值不值这个价，你们买卖双方敢开出什么价成交，他不管三七二十一就敢按照这个价放贷！无论是新盘还是二手房，无论是首次交易还是几经转手，银行的贷款始终承担着总房价的"大头"，强力支撑并主导着中国房价的跳跃上涨。

　　在我们的记忆里，过去对购房贷款，银行是一定要进行房产价值评估的，房屋的实际价值和贷款的额度并不由你说了算。可到了今天，只要买卖双方开价，周瑜打黄盖、愿打愿挨的话，我们的银行就闭着眼睛大比例放贷了。再加上其他诸多因素的综合推动，和房屋买卖的条件放宽、政策放松以及税费减免等等火上浇油的"举措"，这能不让中国的房价一飞冲天吗？在市场经济条件下，无论你是政策鼓励、求大于供，还是投资投机、币值预期，都必须有钱来推动。这个道理，与推动股市上涨行情是一样的。正是因为银行在房屋交易中无理性、无节制、逐级攀高的信贷支撑，在中国房价暴涨的幕后扮演了最为重要的金融推手，才使中国房地产业的泡沫盛宴得以开张。

　　买房子，购房者要求贷款是正常的、合理的，银行应该予以支持，而且银行拿着储户的钱本身就靠放贷为生。但是，你贷出去的钱是信任你的储户的，你就有责任务必保证其安全性，不仅要确保贷款能够收回，而且对资金坏账亏本的可能要倍加警惕。在中国的房价涨成"古董价"的时候，银行却依然对其中的泡沫视而不见、照样按价放贷，那么说穿了，你是拿着储户的钱在进行赌博。以前面所举为例，150万甚至更高的房价（涨到200万也不算鲜见），依然能从银行得到同比贷款，明眼人一看便知，其中的风险已经几乎全部集中在银行。这里我们所指的，并不是仅仅降低贷款成数、提高首付比例，而是从根本上就不能以如今的房屋买卖双方开出的交易价格作为银行放贷多少的基础。因为，如今中国的高房价在短短数年里的惊人涨幅，已经远
远超过了国民经济的增长率、物价上涨指数和居民家庭年均可支配收入的增长幅度。50万飞涨到150万以上，面目全非的价格，你银行还在以此放贷，那么这房子实际上等于你银行买下了。

　　银行的房屋贷款有没有一个标准或者尺度呢？答案是肯定的也是明摆的，那就是国际通行的、低风险而且标志能保证房地产健康稳定发展的"房价收入比"，以此作为评估房屋的应有价值和确定放贷比例，并且作为一条"毫不留情"的标准。在不同的城市、不同的地区，都以该城市、该地区的中低收入户的房价收入比为准，评估房屋的实际价值，从而确定银行的放贷比例。无论其他原因如何促动房价涨升，银行也应该从安全性风险性出发，保有警醒而理性的意识，严格而无情地以这个标准计算合理的放贷比例。试想，如果我们的银行早在中国的房地产出现狂热之前就能如此清醒的话，银行就能避免中国连连暴涨的高房价的博弈和风险，并以此释放抑制房价跳跃上涨的信号，产生连锁的传导效应，"土地财政"不敢高价推地，房产商也不
敢争做"地王"，投机炒作的热钱更是视作畏途，中国的房地产是完全不可能出现如今几乎失控的局面。然而可悲的是，我们所见到的事实则恰恰相反，银行没有这么做。在这个意义上说，我们的银行不仅扮演了中国高房价的幕后推手，而且还是变相遏制我国内需消费的真正祸首。

　　如今，房地产领域可谓重拳频出，银行也开始控制信贷投放了。但是，灭火和防止火势蔓延的最好办法，除了浇水，更要釜底抽薪。只要银行不摒弃当前这种以充满泡沫的高房价作为确定放贷的基础，不制定科学、合理、低风险度的房贷计算标准，那么无论政府出台多少政策，控制面积或限制套数，无论增加多少税费，都是效果有限的，不可能撼动房价的上涨趋势，也不可能使中国的房地产走上真正健康平稳的发展道路。因为一切增加了的购房成本，都可以顺理成章地转嫁到房价之上，使高房价迎着调控而继续"昂首挺进"。人们已经看明白了，中国的房价只会越调越高，即为印证。

　　2010年4月17日于上海

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