自从有了市盈率，股市就有了向心力的基点，股市的潮起潮落也就有了内在的规律性。当股市疯狂暴涨到6100多点，市场平均市盈率达六、七十倍，价值高估，盈利透支时，就必会引起"崩盘"，向15倍左右市盈率价值回归；反之，股市连连暴跌，惨不忍睹，极度恐慌，许多大盘股连10倍市盈率都守不住的时候，投资价值凸显，又会促使市场神奇地返身向上。这说明市盈率对股市具有整体性的指导意义，是衡量投资价值和投资风险的重要指标。
市盈率虽然不是股市中的唯一指标，它的运用也受到一定的客观制约，但是市盈率毕竟已经成为股市里最简单、最实用的工具，而且也最深入人心。那么已经市场化了的中国楼市，是否也应当有个类似的比较科学和实用的评估标准呢？
一、"房价收入比"就是楼市的市盈率
"房价收入比"，是指住房的价格与城市居民家庭年收入之比，一般公认的以6-7倍为宜。
举个例子。一个年轻三口之家，夫妇俩人年收入合计为12万，如果他们买了总价180万的商品房（90平米、每平米2万），那么房子总价和他们的收入比就是15倍。也就是说这个家庭不吃不喝，把15年的收入全部砸在了住房消费上。假如他们购房时向银行贷了款，那么加上房贷利息的负担，这个家庭就成了至少20年以上节衣缩食、省吃俭用的"房奴"，同时基本上也再无可能有其他的消费欲望和能力了。造成这一结果的主要原因就是高房价，也说明房价收入比是衡量房价合理性的"尺子"。
房子主要是供人居住的，其基本属性是消费品，兼具一定的投资价值。一个国家制定发展房地产业的施政目的，就是保障民生的住房需求。而让老百姓以正常合理的房价收入比买到合适的住房，不仅能够维护房地产市场的长期稳定和健康，而且也能反过来有效地拉动其它消费领域，促进内需的良性循环。所以，房价收入比正是楼市的"市盈率"，是楼市的稳定器。
如今，中国的高房价、楼市的高泡沫化不仅是民生、民怨的焦点，且引起全球的关注。民众的呼声如此强烈，说明脱缰野马般的高房价已经远远超出了房价收入比的正常范畴，说明我国房地产基本功能已被严重扭曲，房屋的基本属性被彻底异化，如果再不加以重视和反思，再不予以纠正和调控，总有一天会导致政治、经济和社会的严重后果。房价的失控，往往是政策的失准和失当所致。
房价收入比并不是绝对的、固定不变的。由于我国地域广大，东、中、西部，南方和北方，城市的一二三线，经济的发展水平不同，人们的收入水平也就有差异，因此各地区的房价收入比也会有所不同。要计算房价收入比，首先是要把"收入"准确统计出来。而怎样采集对象、测算符合国情，符合地区性区别的收入数据的方法，则需要由人大在广泛征集民意的基础上来制订，以保证统计数据的客观性和严肃性，不能由某个人、某些利益部门拍脑袋说了算。房价收入比的统计要受到指导和监督，与股市的市盈率要求上市公司诚实守信，严禁弄虚作假是一样的道理。
前几年，曾经有有识之士提出房价收入比用以调控合理房价的概念，但立即遭到地产大佬任志强之流的群起而攻之。这说明了什么？这说明房价收入比的概念打到了既得利益者们的痛处，而且也揭示了一个简单的道理，即凡是房地产商们反对的，我们就应该拥护。
二、政府管理和调控楼市要以房价收入比为价值中枢
中国房地产市场是健康、稳定的吗？在房价高涨的今天，除了房地产商和既得利益者，恐怕没人会做肯定地回答。在国家颁发的房地产市场治理、调控的所有政策法规里，谈及高房价，要么是"不合理"，要么是"过热"，再要么是"上涨过快"等这些个让人云里雾里摸不着头脑的模糊词语，从来也没有指明究竟应该以什么样的价格来让老百姓安居乐业，正常生活。于是乎，国四条、国五条、国六条、国八条、国十条、"新"国十条……，人们实在搞不清到底还要发多少个"国N条"，但见中国的房价伴随着这"条"那"条"而轮番上涨，政府忙得不亦乐乎，百姓却是越来越担忧，辛苦挣钱却越来越买不起房。
5月上旬，住建部副部长齐骥谈到楼市时说，"部分城市房价上涨过快，主要原因是供求矛盾突出，其中不合理的需求占了比较大的比重"。这代表了政府对高房价问题的基本判断，却是恰恰迎合了任志强们的胃口。然而应该指出，这也正是政府在我国房地产市场管理和调控中疲于奔命的关键。
在房价跳跃飞涨的时候，我们确实看到人们风起云涌般地涌向售楼处，"日光盘"（即当天开盘当天售罄）现象俯拾皆是，难道这真的说明国人的"旺盛需求"了吗？"天下熙熙，皆为利来"。如今没房的抢着要买房，买了房的盼着房价涨得一天一个样，即便是那些申请"经适房"的对象，当他们以接近成本的价格得到了配售的经适房后，也是立刻希望房价不断上涨。有了房子就会升值，已经成为所有国人的思维定式，人们似乎不再记得房屋有居住的使用价值，"让房子生钱"是民心所向。这种虚假、异化了的"繁荣"景象，只能证明现在中国的房地产市场里根本没有所谓的 "刚性需求"，全是大大小小的盼着房价突飞猛进，盼着房产膨胀升值的投机者。如以这样的"供求矛盾"作为决策的基本判断，那他不是被 "忽悠"了，就是本è
��的短视。
解决供求矛盾、求大于供的最佳办法，是增加供给。政府应对房价"上涨过快"的举措，是大量建造经适房，可这实在是隔靴搔痒。能够有资格配售经适房的对象，可以说是当今社会收入低、几近 "贫困"的群体。他们的住房是"蜗居"或者"危棚简屋"，却根本无力通过市场化买房改善居住条件，因此经适房政策含有既解决他们的居住困难，也带有调节社会贫富差距的意义。但显然这部分人群与楼市"供求矛盾"、"刚性需求"完全不搭界，因为他们以往从来就没有、也不会加入汹涌澎湃的购房大军。那么，大量建造经适房与缓解"供求矛盾"、"抑制房价过快上涨"之间能看出什么因果关系呢？
"供求矛盾"仅仅是中国高房价的表象。以供求关系来解释高房价的成因，看似非常的"市场化"，内因则是没有把握中国房地产市场的价值中枢，没有以房价收入比作为管理和调控楼市的出发点和落脚点，更没有找到在错综复杂的房地产领域实现事半功倍、长治久安的关键。
三、银行是中国楼市走向健康的"牛鼻子"
一直有这么一种说法，说房屋贷款是中国的银行贷款业务中最优良、最安全的品种。这话实在是可笑至极。君不见，如今我们的银行，一套普通商品房，你开价50万，它就贷给你35万；你开价100万，它就贷款70万；你再开价200万，它问也不问，放贷140万。请看这样的银行，说轻了是个"傻冒"，说重了就是个"蠢货"了。
银行房贷之所以"优良"和"安全"，是建立在房价正在不断上涨，也必须不断上涨的基础上的，房价越涨，银行贷款就越"安全"，因为人们愿意为他打工做"房奴"，要是中国的房价真的回归到让老百姓"买得起"的价位，必会引发"断供"潮，那么我们的银行可能也要改行做房地产生意了。有些开发商面对楼市调控，反而扬言"房价再涨20年"，任志强能说出"只为富人造房"，他们之所以敢屡屡大放厥词，不能说他们太嚣张，或许他们也正是看到了这一点。
地方政府之所以热衷于土地财政、高价推地，是因为开发商不惧价高而争做"地王"；开发商之所以敢于高价拿地，是因为可以转嫁到房价上去；购房者之所以敢高价购房投机，是因为可以利用银行贷款来实现"以小博大"。市场经济中泡沫的产生和疯狂，往往都是产业链终端的疯狂和失衡所引起的。有银行这么傻的"主儿"在背后撑着，谁还相信这房价能真正降下来呢？
在经济生活里，借贷是常有的事。要得到贷款购房，一般以抵押或者担保。我们的银行放贷多采用房屋抵押。那么抵押的房产是否值这个价，换言之，搞清房产究竟该值什么价，就显得尤其重要。而房价收入比正是评估房产是否值当，衡量房屋贷款风险程度的有效办法。
这里还是以本文第一节所举为例。假设，这对小夫妇的年收入12万，正好是当地城市居民家庭年收入的平均水平的话，那么按房价收入比计，180万的房子实际价值仅70-80万，80万以上全是炒作的泡沫。如果他们向银行贷款，目前我们的银行就会以180万为基数放贷达126万以上。很明显，此时银行已经把房价中的泡沫和下跌的风险拉到了自己身上。反过来说，如果银行以房价收入比作为贷款数额的基数，那么该夫妇俩仅能得到贷款50-55万。如此，即便180万的房价发生腰斩甚至跌进80万，这笔贷款的抗风险系数依然很高，不仅不会亏本，也不怕贷款人断供，始终处于主动的安全的地位。
以房价收入比作为银行放贷的基础，能从房产链的终端发挥平抑和稳定房价，抑制大起大落的连锁效应，主导房地产市场健康而可持续发展。地方政府失去了靠土地财政高价推地的欲望，开发商也不敢高价拿地高价卖房，投机客和炒房者更没有那么多的资金炒高房价。所以，房价收入比具有四两拨千斤的"牛鼻子"功效，是使中国楼市真正走上良性发展的根本之策，是不可能出现高房价问题并且屡屡失控的局面的。
由此，只要我们的政府依然以"供求矛盾"来评估高房价的成因，只要我们的银行依然没有把房价收入比作为房贷的基本依据，只要楼市的"市盈率"观念依然被忽视和排斥，那么中国的高房价弊端就没有解决的希望，中国的楼市也就永无宁日。
2010年5月24日
--
您收到此信息是由于您订阅了"中国报道周刊"邮件杂志。
要订阅此邮件，请发邮件至 chinaweek+subscribe@googlegroups.com
要退订此邮件，请发邮件至 chinaweek+unsubscribe@googlegroups.com
投稿信箱：chinaweekly@gmail.com ，请在标题处注明"投稿"字样。
感谢您订阅并阅读"中国报道周刊" [ www.china-week.com ] 电子杂志！
博文
没有评论:
发表评论